Демонтаж частного дома: как демонтировать самовольную постройку

Бывает, что наследуется старый домик с участком. Постройка оказывается ненужной, а земля — востребованной. Кажется, что жилье допускается снести по своему желанию. Однако это не так. Чтобы демонтировать дом, нужно пройти сложную процедуру, оформив все документально. На это уйдет не один день.

Раньше демонтированный дом можно было снять с учета, предоставив решение собственника о сносе, акт обследования и заявление в Росреестр. По мере роста судебной практики, были внесены правки в ФЗ № 339-ФЗ, направленные на легализацию самовольных построек и стимулирование добросовестного поведения участников правоотношений.

Содержание

Новости в законодательстве, касающиеся самовольной постройки

После внесения поправок в Градостроительный кодекс (от 4 августа 2018 года), правила по самовольным постройкам изменились. Теперь жилой дом, стоящий на земле населенного пункта для индивидуальной застройки, либо ведения подсобного хозяйства, можно не только сносить или признавать. Положения, внесенные в ФЗ № 339-ФЗ, призваны упорядочить действия в сфере правоотношений.

Добросовестный застройщик и легализация самовольной постройки

В ФЗ появились следующие новости:

  1. Понятие добросовестного застройщика. Жилой дом, возведенный без соблюдения положений закона, о которых человек не знал и не мог знать, не считается самовольной постройкой. Гражданин признается законным владельцем объекта строительства.
  2. Новый способ легализации самовольной постройки. Ранее было всего два варианта. Суд удовлетворял требование либо о ликвидации самовольной постройки, либо о признании за лицом, владеющим титулом на угодья, права собственности.

Бывало, что суды оставляли вопрос открытым, не удовлетворяя ни одно из заявленных требований. После введения новшеств, суды (в отдельных случаях — органы самоуправления) стали выносить решения не только о сносе или узаконивании жилых домов, но и о приведении их в состояние, установленное правовыми нормами.

Снос самовольной постройки

Из ФЗ № 340-ФЗ вытекает, что самовольная постройка проходит реконструкцию в порядке, предусмотренном главой 6 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, теперь в законе прописана еще одна возможная судьба объекта строительства, с отсылкой на порядок ее исполнения.

После приведения самовольного строения в надлежащее состояние, гражданин, владеющий земельными угодьями на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования, вправе подать иск на установление права собственности.

Хотя данное нововведение заполнило некоторые пробелы, часть вопросов осталась неясна. Например, как будет приводиться в соответствие требованиям постройка, возведенная без разрешения на строительство жилого дома (при отсутствии иных нарушений).

Особенности легализации самовольных построек

В законодательстве были прописаны нюансы:

  1. Возможность предоставления земли, на которой располагается самовольная постройка. С гражданином, получившим землю с самовольной постройкой, заключается договор аренды или ссуды. В нем прописывается пункт о сносе объекта строительства или приведении его в надлежащее состояние. В противном случае договор может быть расторгнут в суде.
  2. Запрет на легализацию самовольного строения документами «задним числом». В период от поступления в компетентный орган уведомления о выявлении самовольной постройки до направления уведомления об отсутствии признаков таковой (или до вступления в силу судебного решения) запрещается:
    • вносить в правила застройки и землепользования изменения, направленные на установление соответствия ВРИ (и предельных данных разрешенного строительства, а также реконструкции ВРИ) параметрам самовольной постройки;
    • предоставлять разрешения на отклонение от предельных характеристик объекта разрешенного строительства и реконструкции, касающихся участка, на котором располагается объект самовольного строительства;
    • предоставлять разрешения на условно допустимый тип использования земли с самовольной постройкой, либо касающиеся самой постройки.

Демонтаж самовольной постройки

Возможность приведения самовольной постройки в надлежащее состояние, увеличивает шансы на ее легализацию. Не ясно, позволит ли это получать признания объектов строительства, или усилит процедурные сложности.

Также требуется уточнение положений об изъятии земельного участка, с расположенным на нем объектом самовольного строительства, у собственника. Бывает, что постройка занимает небольшую часть земельного угодья, но изымают его полностью.

Особенности компетенции органов местного самоуправления

На законодательном уровне была оговорена компетенция местных органов по самовольным постройкам.

Итак, должностное лицо уполномоченного органа решает снести постройку, если она:

  • была возведена без необходимых правоустанавливающих документов;
  • ее строительство осуществлялось с нарушением вида разрешенного использования (далее по тексту — ВРИ) на земле, которая находится на территории общего пользования.

Заключение о сносе или приведении жилого дома в соответствие правовым нормам, принимается должностным лицом, если постройка была возведена:

  • с нарушением ВРИ земельного владения при условии, что он находится в пределах зоны со специальными условиями использования, на которой такое строительство не допускается, либо если разрешение на строительство отсутствует.

Органы местного самоуправления не вправе планировать и решать судьбу объектов строительства:

  • находящихся на частных владениях, кроме ситуаций, если сохранение такой постройки опасно для здоровья и жизни граждан;
  • в случае, если информация о них уже зарегистрирована в ЕГРН и (или) установлены судом, или в отношении которых суд вынес отрицательное решение о сносе;
  • возведенных до 14 мая 1998 года, для которых допускается признание самовольной постройкой из-за отсутствия разрешения на строительство;
  • строительство которых осуществлялось в любой день до того, как ЗК РФ вступил в силу;
  • садовых, жилых и многоквартирных домов, а также домов и жилых строений, возведенных до 1 сентября 2019 года на участках.

На что обратить внимание в законе

Обобщенные новости для собственников построек:

  • снос домов, зарегистрированных в Росреестре, без спроса не допускается;
  • граждане могут получать судебные решения, о необходимости приведения постройки в соответствие правовым нормам, а не осуществлять ее снос;
  • обозначение постройки, как самовольной, не допускается, если человек не знал и не мог знать о ее статусе;
  • над самовольными постройками проводится работа по легализации;
  • постройки на частной земле, угрожающие жизни и здоровью людей, подвергаются сносу по суду.

Последствия неисполнения решения уполномоченных органов

Если собственник не исполняет заключение о сносе или приведении постройки в соответствующий вид и не идет на контакт, то нередко возникают последствия:

  1. Изъятие земельного участка с последующей его продажей на публичных торгах. При этом собственнику возвращается сумма, полученная за минусом затрат на выполнение работ по сносу или приведению жилого дома в соответствие требованиям. Земля с иными объектами капитального строительства подлежит разделу для выставления на торгах таким образом, чтобы на нем осталась только самовольная постройка. Если это невозможно, то проведение публичных торгов не допускается.
  2. Прекращение действия:
    • права бессрочного (иначе — постоянного) пользования;
    • права пожизненного наследуемого владения;
    • договора аренды или ссуды земельного владения.

Если на участке находятся другие объекты капитального строительства, то необходимо планировать и выполнять его раздел так, чтобы на нем осталась лишь самовольная постройка.

Если при этом нарушаются интересы других лиц, то прекращение прав и договоров с собственником, в установленном порядке, не допускается.

Разрешение на снос самовольной постройки

Как производится снос жилого дома по правовым нормам

Внесенные поправки коснулись правил сноса частных домов, установив действия, которые нужно будет выполнить до, во время и после сноса.

Основные положения следующие:

  1. Планировать и осуществлять снос необходимо по плану, после того, как дом будет отключен от инженерно-технических сетей коммунального обеспечения.
  2. По общему правилу производить снос самостоятельно нельзя. Для работ по договорам подряда привлекаются только компании и предприниматели, являющиеся членами СРО в строительной сфере. Исключения:
    • если подрядчиком является государственная организация;
    • стоимость заказа составляет менее 1 миллиона рублей;
    • если застройщик (или собственник) является членом СРО в строительной области.
  3. Минимум за 7 дней до того, как планировать работы специальной организации, технологическим застройщиком или заказчиком, в местное самоуправление направляется информация о сносе. К нему прилагаются документы:
    • материалы и данные обследования объекта капитального строительства (в частности, акт о том, что дом был отключен от коммунальных сетей);
    • проект проводимых работ.
  4. Максимум через 7 дней после сноса, технический заказчик (либо застройщик) предоставляет в самоуправление уведомление о выполненной работе.

Уведомление о сносе (или его завершении) направляется по правилам, утвержденным Приказом Минстроя России от 24.01.2019 № 34/пр.

Документы (заявление, проект и другие) предоставляются:

  • лично в местное самоуправление;
  • через МФЦ;
  • в уполномоченный орган через отделение почтовой связи;
  • через портал Госуслуг.

Правовые нюансы сноса

При сносе нужно учитывать:

  1. Порядок, описанный выше, не распространяется на садовые и индивидуальные дома, локализующиеся на дачных (садовых) владениях, а также на гаражи и другие вспомогательные постройки. Для сноса указанных зданий, нужно уведомить компетентную организацию о ликвидации объекта незавершенного строительства. После направления уведомления о завершении работ, предоставление дополнительных документов не требуется.
  2. Уведомление о запланированном сносе не направляется, если работы не связаны с реконструкцией или возведением на площади демонтированного объекта строительства и начаты в любой день до 4 августа 2018 года. Решение собственника о сносе нужно правильно подписать. Важно обратить внимание на дату доверенности представителя. К акту обследования требуется Заключение кадастрового инженера. Главное, чтобы оно соответствовало Приказу Минэкономразвития от 20.11.2015 № 861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке».
  3. Если работы по сносу осуществляются с проектированием, то кадастровый инженер обязан вложить в акт обследования уведомления о демонтаже и об окончании демонтажа. Кадастровые инженеры иногда не знают об обязанности составления акта обследования при сносе жилого дома. Непредоставление документа — это тут случай, когда регистрационные действия обычно приостанавливаются.
  4. Для снятия с учета объекта капитального строительства, его собственник предоставляет заявление о снятии с кадастрового учета, приложив к нему документы, прописанные в Законе от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Если от лица собственника действует другой человек, то его полномочия оформляются доверенностью.

Разбор самовольной постройки

Правила предоставления документов

  1. Заявление и документы о сносе подаются:
    • в уполномоченный муниципальный орган (лично или по почте);
    • лично в МФЦ;
    • через портал Госуслуг.
  2. Если собственник снесенного объекта строительства умер, то документы предоставляются гражданином, владеющим участком на праве собственности.
  3. К заявлению о сносе прикладывается акт обследования объекта. Регистрирующий орган принимает этот документ только в электронной форме.
  4. Заявление дополняется копией правоустанавливающего документа, если сведения в ЕГРН, отсутствуют.
  5. Для составления кадастровым инженером акта обследования, используются:
    • решение собственника о добровольном сносе частной постройки;
    • решения уполномоченных организаций о признании недвижимого объекта ветхим или аварийным;
    • документы уполномоченных органов, подтверждающих утрату объекта из-за форс-мажорных обстоятельств.

Непредоставление документов для подготовки Заключения инженера, чревато отказом уполномоченной организации в снятии объекта с государственного учета.

Обязательно предупредить должностных лиц о сносе требуется в случаях, когда объекты числятся на кадастровом учете. Если на них не зарегистрировано право собственности в Росреестре, снос проводится без прохождения процедур.

Что делать, если постройка, подвергшаяся сносу, числится в Росреестре

Некоторые объекты годами находятся в Росреестре потому, что собственники не сняли их с учета после сноса и не идут с должностными лицами на контакт. Именно поэтому возникают спорные ситуации, например, о наличии двух объектов недвижимости (старого и нового) на одном месте.

Если снос производился до вступления в силу ФЗ № 340-ФЗ от 4 августа 2018 года, то прикладывать уведомление о сносе к акту обследования не нужно. По закону необходимо составить решение о сносе, прописав, что объект демонтирован давно.

На практике сотрудники Росреестра идут на контакт, но просят уведомления или доказательства, подтверждающие снос до вступления в силу ФЗ № 340-ФЗ. Прежде всего, требуется получение акта обследования, составленного кадастровым инженером, и приложений к нему.

Таким образом, дополнение законодательства решило многие проблемы, связанные со сносом частной постройки. Однако некоторые вопросы остались открытыми. Работа над ними ожидается со временем, по мере совершенствования градостроительного, земельного права и ГК РФ, и введения в законодательную базу новых глав.

Нужен ли вывоз мусора?
Есть ли подвал?
Материалы
Количество этажей
Высота здания в м
Ширина здания в м
Длина здания в м
Укажите параметры и узнайте цену на демонтаж в пару кликов
Стоимость демонтажа
23231 р.
Ваш номер телефона
Рассчитаем стоимость
По вашим фото и минимальным данным
Пришлите фотографию удачного ракурса или несколько в архиве, примерные размеры объекта, и мы составим индивидуальную смету на демонтаж